Najem okazjonalny — co warto wiedzieć przed podpisaniem umowy

Najem okazjonalny to szczególna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowana odrębnie od zwykłego najmu w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jej główny cel to danie wynajmującemu realnego, sformalizowanego narzędzia na wypadek, gdyby najemca przestał płacić czynsz albo odmówił opuszczenia mieszkania po zakończeniu umowy. W zamian najemca zyskuje zwykle nieco korzystniejsze warunki negocjacyjne — właściciele chętniej wynajmują mieszkania na zasadach najmu okazjonalnego, bo czują się bezpieczniej.

Czym różni się od zwykłego najmu

W zwykłym najmie, jeśli najemca przestaje płacić i nie chce się wyprowadzić, wynajmujący musi przejść przez postępowanie sądowe o eksmisję, które bywa długotrwałe, a samo wykonanie eksmisji ma dodatkowe ograniczenia (np. okres ochronny w miesiącach zimowych, konieczność zapewnienia lokalu socjalnego w niektórych sytuacjach). Najem okazjonalny skraca tę drogę: dzięki dodatkowym dokumentom podpisanym na starcie umowy, wynajmujący może — po spełnieniu określonych warunków formalnych — skorzystać z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu, opartej na akcie notarialnym, bez klasycznego, długiego procesu sądowego o eksmisję.

Dokumenty, które muszą towarzyszyć umowie

To, co odróżnia najem okazjonalny od zwykłego, to komplet dodatkowych dokumentów podpisywanych razem z umową:

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, sporządzone w formie aktu notarialnego. Najemca oświadcza przed notariuszem, że zobowiązuje się opróżnić i wydać lokal w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego, na wypadek zakończenia umowy najmu. To kluczowy dokument — bez niego umowa formalnie nie jest najmem okazjonalnym, nawet jeśli tak ją nazwiecie.

Wskazanie lokalu, do którego najemca będzie mógł się wyprowadzić w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania. Może to być mieszkanie, dom, pokój — najemca musi mieć gdzie się przeprowadzić, gdyby doszło do egzekucji obowiązku opuszczenia lokalu.

Zgoda właściciela tego wskazanego lokalu na przyjęcie najemcy, jeśli zajdzie taka potrzeba — najczęściej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Bez tych trzech elementów umowa, nawet nazwana "umową najmu okazjonalnego", nie korzysta ze szczególnej ochrony przewidzianej dla tej formy najmu — prawnie będzie traktowana jak zwykły najem.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego

Wynajmujący ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego, w określonym ustawowo terminie od rozpoczęcia najmu. To zgłoszenie jest warunkiem formalnym korzystania z uproszczonej procedury — pominięcie go osłabia pozycję wynajmującego, nawet jeśli pozostałe dokumenty są w porządku.

Dla kogo ma to sens

Najem okazjonalny najczęściej wybierają wynajmujący, dla których mieszkanie jest istotnym źródłem dochodu albo jedynym majątkiem tego typu — chcą mieć pewność, że w razie problemu z najemcą odzyskają lokal w rozsądnym czasie. Dla najemcy dodatkowa formalność (wizyta u notariusza, koszt sporządzenia aktu) bywa niewielką niedogodnością w zamian za łatwiejszą negocjację warunków — część właścicieli w ogóle nie wynajmuje mieszkań poza tą formą, więc dla najemcy oznacza to też szerszy wybór dostępnych ofert.

Koszt sporządzenia oświadczenia

Koszt wizyty u notariusza w celu sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji ponosi zwykle najemca, choć strony mogą to ustalić inaczej w umowie. Wysokość opłaty notarialnej zależy od stawek danej kancelarii — warto zapytać o nią z wyprzedzeniem, żeby nie było niespodzianki tuż przed podpisaniem umowy.

Co najem okazjonalny nie zmienia

Najem okazjonalny nie zmienia zasad dotyczących wysokości czynszu, kaucji, obowiązków stron w zakresie napraw czy standardowych zapisów dobrej umowy najmu — to wciąż warto uzgodnić tak samo starannie, jak przy zwykłym najmie. Zmienia wyłącznie ścieżkę postępowania na wypadek, gdy najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu po zakończeniu umowy. Nie jest też sposobem na pozbawienie najemcy podstawowych praw w trakcie trwania najmu — w czasie obowiązywania umowy najemca ma te same prawa co przy najmie zwykłym, różnica dotyczy wyłącznie procedury po jej zakończeniu.

Co warto sprawdzić przed podpisaniem

Jeśli wynajmujesz mieszkanie na zasadach najmu okazjonalnego jako najemca, sprawdź, czy lokal, który wskazujesz jako "zapasowy" na wypadek eksmisji, faktycznie istnieje i czy osoba, która wydaje na niego zgodę, jest jego rzeczywistym właścicielem — w praktyce często wskazuje się mieszkanie rodziców czy innego bliskiego krewnego. Jeśli wynajmujesz jako właściciel, upewnij się, że oświadczenie notarialne zostało prawidłowo sporządzone i że dopilnowałeś zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w terminie — to formalności, które w razie sporu decydują o tym, czy faktycznie masz dostęp do uproszczonej procedury.

Podsumowanie

Najem okazjonalny to najem z dodatkowym zabezpieczeniem dla wynajmującego, oparte na akcie notarialnym i wskazaniu lokalu zastępczego dla najemcy. Wymaga więcej formalności na starcie niż zwykła umowa najmu, ale w zamian daje wynajmującemu szybszą i prostszą drogę odzyskania lokalu, jeśli najemca nie wywiąże się z umowy. Zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni dopilnować kompletu dokumentów i terminów — same dobre intencje przy podpisywaniu umowy nie zastąpią formalności, które decydują o skuteczności tego rozwiązania.